Hoy en día, cada vez es más habitual optar por un arrendamiento de vivienda frente a la compra, que suele conllevar la hipoteca correspondiente. Si es tu caso, en este post vamos a explicar los aspectos más importantes del contrato de alquiler de vivienda.
¿Qué es el contrato de alquiler de vivienda?
El contrato de alquiler de vivienda es el documento que regula la cesión y el uso de un inmueble y los derechos y obligaciones del arrendador (el propietario) y del arrendatario (el inquilino). Para que tenga validez, debe formarlizarse siguiendo lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1019
El 1 de marzo de 2019 se aprobó el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Con este Real Decreto se pretendía subsanar la cierta desprotección en la que se había quedado el arrendatario tras la Ley aprobada en 2013.
Estas son algunas de las medidas más importantes que se introdujeron en la LAU 2019 y que siguen vigentes hasta hoy:
Duración del contrato de alquiler de vivienda y prórroga tácita
La nueva ley amplia de tres a cinco años la duración mínima obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda. Y para el caso de que el arrendador sea una persona jurídica, el periodo mínimo de alquiler es de 7 años.
En cuanto a la prórroga del contrato de alquiler, también se revierte lo aprobado en 2013 y vuelve a ser de tres años.
El plazo para comunicar la extinción del contrato, antes de que se active la prórroga tácita, es de cuatro meses para el propietario y de dos meses para el inquilino.
Garantía ante la venta de la vivienda
En caso de venta de la vivienda, se garantiza el derecho del inquilino a permanecer en ella durante el periodo estipulado en contrato. Este es otro cambio importante, ya que hasta ese momento, la venta del inmueble a una tercera persona podía conllevar que se exigiera extinguir el contrato.
Un mes de fianza y dos de depósito
La fianza en metálico no ha cambiado, sigue siendo de un mes. Sin embargo, el nuevo decreto establece dos mensualidades más como garantía adicional para cubrir el pago de la renta, los gastos asociados y de la conservación de la vivienda en buen estado.
Más cosas importantes que debes saber sobre el contrato de alquiler de vivienda
Tanto si ponemos nuestra casa en alquiler como si buscamos un inmueble para alquilar, existen una serie de consideraciones importantes a tener en cuenta además de las anteriormente citadas:
Extinción del contrato de alquiler
Siempre que se incluya de manera expresa en el contrato inicial, existe la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar el piso después del primer año si demuestra necesidad de la vivienda para él mismo o para algún familiar directo (en primer grado de consanguinidad).
Y en lo que refiere al inquilino, la normativa vigente reconoce su derecho a rescindir del contrato después de los seis primeros meses. La extinción del contrato antes de la fecha prevista debe comunicarse al menos con dos meses de antelación.
Actualización del precio del alquiler según el IPC
Existe libertad para que las partes fijen la actualización anual de la renta o precio del alquiler, aunque dicho incremento no podrá ser superior a la subida del IPC en ningún caso. Y si no se ha especificado nada en el contrato al respecto, no se podrá actualizar la renta durante la vigencia del mismo.
Inventario detallado
La fianza debe devolverse una vez se comprueba que no quedan deudas pendientes y el buen estado del inmueble, pero a menudo suele ser motivo de problemas. Por ello, junto con el contato, es aconsejable incluir un inventario detallado de la vivienda, incluso con fotos. A la devolución de las llaves debe revisarse la vivienda por ambas partes y firmar un documento que mencione los desperfectos causados, si existen.
Reparto de los gastos
Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla un reparto de los gastos entre las partes, es recomendable precisarlo en el contrato de arrendamiento detalladamente. En principio, el arrendador paga impuestos como el IBI, la comunidad de propietarios y los gastos de conservación de la vivienda y sus instalaciones. Y el inquilino debe hacerse cargo de los suministros y de las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda. En aquellas ciudades donde hay tasa de basuras, debe pactarse a quién corresponde, y lo habitual es que se haga cargo el inquilino.
En relación a los gastos de gestión inmobiliaria (si los hay) y de formalización del contrato irán a cuenta del propietario si se trata de una persona jurídica. Y si se trata de una persona física, la comisión de la agencia generalmente la abona quien haya contratado sus servicios.
¿Cómo debe ser el contrato de alquiler de vivienda?
En el contrato de alquiler de vivienda deben figurar, de forma obligatoria, los siguientes datos:
- Los datos del arrendador y arrendatario, mencionando además, si es persona física o jurídica.
- Los datos de la vivienda: dirección exacta y descripción de la vivienda incluida en el inventario de enseres con el que se alquila.
- Duración del contrato.
- Renta mensual y condiciones de pago en tiempo y forma.
- Fianza.
- Prórroga.
- Plazo de preaviso.
- La facultad del arrendador para recuperar la vivienda.
- La posibilidad del arrendatario de rescindir el contrato.
- Detalle de los gastos generales: comunidad, impuestos, etc.
- Gastos de conservación.
Aunque un contrato de alquiler puede redactarse libremente entre las partes usando un modelo básico que cumpla los requisitos de la normativa vigente, siempre es aconsejable que arrendador y arrendatario cuenten con un abogado experto que redacte o revise el contrato con anterioridad a la firma del mismo.